FAQ Girardin Industriel para-hôtelier 2026 : 50 questions-réponses essentielles
Mis à jour le 20 mai 2026 par Amédée Huyghues Despointes, gérant TERRA PROMOTION.
Réponse courte. Cette FAQ rassemble les 50 questions les plus fréquentes posées par les acquéreurs et investisseurs fiscaux sur le Girardin Industriel para-hôtelier en 2026. Elle couvre le mécanisme du dispositif, les conditions d'éligibilité, les acteurs impliqués, les chiffres clés, les risques, la procédure d'agrément, les conditions d'exploitation, la fiscalité, la sortie du dispositif, et les spécificités opérationnelles du para-hôtelier. Toutes les réponses sont basées sur les textes en vigueur en 2026 (article 199 undecies B du CGI, loi de finances 2024 portant prorogation jusqu'au 31/12/2029) et sur l'expérience opérationnelle de TERRA PROMOTION (12 opérations Girardin Industriel para-hôtelier menées avec INTERINVEST depuis 2018).
Cette page est conçue pour servir de référence rapide. Pour des analyses plus approfondies, consulter nos guides complets : le mécanisme du Girardin Industriel, les 12 erreurs classiques à éviter, le comparatif des dispositifs fiscaux outre-mer.
I — Le mécanisme général
Q1 — Qu'est-ce que le Girardin Industriel ?
C'est un dispositif fiscal codifié à l'article 199 undecies B du Code général des impôts. Il accorde une réduction d'impôt sur le revenu aux contribuables français qui financent des investissements productifs neufs (matériel ou construction) destinés à être exploités par des entreprises ultramarines. Le dispositif a été voté en 2003 sous le nom de loi Girardin et plusieurs fois prorogé.
Q2 — Qu'est-ce que la déclinaison "para-hôtelière" ?
C'est l'application du Girardin Industriel aux villas neuves exploitées en hébergement touristique avec services para-hôteliers. L'activité para-hôtelière exige la fourniture d'au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle. Cette qualification ouvre l'accès au dispositif Girardin pour les villas de luxe.
Q3 — Quels territoires sont concernés ?
Les départements et collectivités d'outre-mer : Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte, Guyane, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon. TERRA PROMOTION opère exclusivement en Guadeloupe.
Q4 — Le Girardin est-il prorogé en 2026 ?
Oui. La loi 2023-1322 (article 73) a prorogé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2029. Aucune décision n'a été prise au-delà.
Q5 — Quelle est la différence avec le Girardin Logement Social ?
Le Girardin Industriel (article 199 undecies B) finance des investissements productifs et le para-hôtelier. Le Girardin Logement Social (article 199 undecies C) finance la construction de logements sociaux destinés à des organismes HLM ultramarins. Ce sont deux dispositifs distincts.
Q6 — Quelle est la différence avec le 217 undecies ?
L'article 217 undecies du CGI est l'équivalent du Girardin pour les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (IS). Il offre une déduction du résultat imposable, pas une réduction d'IR. Les particuliers ne sont pas concernés par cet article.
II — Les acteurs du montage
Q7 — Qui sont les acteurs d'un montage Girardin para-hôtelier ?
Six acteurs : l'acquéreur opérationnel (qui veut acquérir et exploiter la villa), les investisseurs fiscaux métropolitains (qui apportent les fonds en échange d'une réduction d'impôt), le monteur fiscal (INTERINVEST), la société de portage SPV, le promoteur immobilier (TERRA PROMOTION), et l'administration fiscale (DGFIP) pour l'agrément.
Q8 — Qu'est-ce qu'une SPV ?
Une SPV (Special Purpose Vehicle) est une société de portage créée spécifiquement pour porter l'opération Girardin. Elle est généralement constituée en SAS (anciennement SNC), détenue par les investisseurs fiscaux pendant la durée d'engagement, et acquiert la villa en VEFA auprès du promoteur.
Q9 — Qui est INTERINVEST ?
Le groupe Inter Invest est le cabinet leader du Girardin Industriel en France. Fondé en 1991, il cumule environ 48 000 projets et a été primé chaque année depuis 2015 par les magazines Gestion de Fortune et Investissement Conseils. Partenaire historique de TERRA PROMOTION depuis 2018 (12 opérations cumulées).
Q10 — Pourquoi un monteur fiscal externe est-il nécessaire ?
Le monteur fiscal apporte trois éléments critiques : (1) la structuration juridique du montage (SPV, contrats), (2) la levée des fonds fiscaux auprès des contribuables métropolitains via son réseau de CGP, (3) la gestion de l'agrément DGFIP et le suivi sur 7 ans. Sans monteur expérimenté, le montage est exposé à des risques élevés.
III — Les chiffres clés
Q11 — Quel est le taux de réduction d'impôt pour les investisseurs fiscaux ?
38,25 % de la base éligible en Guadeloupe, Martinique et La Réunion. 45,90 % en Guyane et Mayotte. Ces taux s'appliquent à la base hors taxes hors frais, diminuée des aides publiques éventuelles.
Q12 — Qu'est-ce que la "rétrocession" ?
C'est l'obligation pour les investisseurs fiscaux de rétrocéder une partie de leur réduction d'impôt à l'exploitant (l'acquéreur opérationnel), sous forme de diminution du loyer du crédit-bail et du prix de cession final. La rétrocession est de 66 % minimum pour les opérations agréées > 300 000 € (cas TERRA), et 56 % pour les opérations plein droit < 300 000 €.
Q13 — Quelle est l'économie réelle pour l'acquéreur opérationnel ?
Typiquement entre 25 et 30 % du coût d'acquisition de la villa, selon la structuration exacte (taille de la base éligible, conditions d'agrément, articulation avec autres dispositifs). Sur une villa de 1,5 M€ HT, cela représente une économie de 375 000 à 450 000 €.
Q14 — Quel est le plafond légal de la réduction d'impôt ?
L'article 199 undecies D du CGI plafonne les réductions d'impôt cumulées (199 undecies A, B et C) à 40 000 € par an et par foyer fiscal, ou alternativement à 15 % du revenu de l'année sur option.
Q15 — Le plafonnement global des niches fiscales s'applique-t-il ?
Oui. Les réductions Girardin Industriel sont soumises au plafonnement global de l'article 200-0 A du CGI, qui est de 18 000 € par an pour les dispositifs outre-mer (vs 10 000 € pour les autres niches fiscales). Ce plafond est partagé exclusivement avec les SOFICA.
Q16 — Quelle est la durée d'engagement minimale ?
7 ans d'exploitation effective pour le secteur para-hôtelier (vs 5 ans pour les autres secteurs Girardin Industriel).
IV — Les conditions d'éligibilité
Q17 — Qui peut bénéficier du Girardin Industriel ?
Les personnes physiques domiciliées fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI. Les non-résidents fiscaux français ne peuvent pas bénéficier du dispositif.
Q18 — Quelles sont les conditions pour qu'une activité soit qualifiée de para-hôtelière ?
Fournir au moins trois des quatre services suivants dans des conditions similaires à celles d'un hôtel : (1) petit-déjeuner, (2) nettoyage régulier des locaux, (3) fourniture de linge de maison, (4) réception (même non personnalisée) de la clientèle.
Q19 — Quels biens sont éligibles au Girardin Industriel para-hôtelier ?
Des villas neuves (jamais habitées) acquises en VEFA, destinées à être exploitées en hébergement touristique avec services para-hôteliers. Les villas rénovées ou achetées dans l'ancien ne sont pas éligibles.
Q20 — Quel est le code APE requis pour la SARL exploitante ?
55.20Z : hébergement touristique et autre hébergement de courte durée. Une qualification erronée (par exemple en 68.20A location meublée non professionnelle) disqualifie l'opération.
Q21 — Y a-t-il un montant minimum d'investissement ?
Légalement, non. Économiquement, oui : en deçà de 600 000 à 800 000 € HT de base éligible, les frais de montage rendent l'opération marginalement rentable. Les programmes TERRA Belles Rives partent à 1,2 M€ HT.
Q22 — Y a-t-il un montant maximum d'investissement ?
Pas de plafond légal sur le montant absolu, mais des plafonds sur la réduction d'impôt obtenue (article 199 undecies D). Pour des opérations > 250 000 €, l'agrément DGFIP est obligatoire.
V — L'agrément DGFIP
Q23 — Quand l'agrément DGFIP est-il obligatoire ?
Pour toute opération dont le montant dépasse 250 000 € par programme et par exploitant. Cas systématique du para-hôtelier (villas typiquement > 800 000 €).
Q24 — Combien de temps prend la procédure d'agrément ?
3 à 9 mois en moyenne, selon la complexité du dossier et la charge de travail de la DGFIP. Pour les opérations TERRA + INTERINVEST, le délai moyen observé est de 4-6 mois.
Q25 — Qu'est-ce que l'agrément vérifie ?
L'éligibilité du secteur, la cohérence du montage juridique, la viabilité économique de l'exploitation prévue, la qualité des acteurs impliqués. L'agrément ne garantit pas le respect des conditions sur 7 ans : il valide l'opération au moment de l'examen.
Q26 — Peut-on faire une opération sans agrément si le montant est inférieur à 250 000 € ?
Oui, c'est le régime de plein droit (sans agrément préalable). Mais sur le segment villa para-hôtelière, les montants dépassent quasi-systématiquement 250 000 €, donc l'agrément est requis.
Q27 — Que se passe-t-il en cas de refus d'agrément ?
Refus rares pour les opérations bien structurées par un cabinet expérimenté comme INTERINVEST. En cas de refus, l'opération n'est pas validée : le promoteur doit soit reformuler le dossier, soit basculer vers un autre dispositif (acquisition directe, CIOP si applicable).
VI — L'exploitation pendant 7 ans
Q28 — Qui exploite la villa pendant les 7 ans ?
Une SARL para-hôtelière créée et dirigée par l'acquéreur opérationnel lui-même. Cette SARL loue la villa à la SPV via un crédit-bail (loyer minoré grâce à la rétrocession) et exploite l'hébergement touristique avec services.
Q29 — L'acquéreur peut-il occuper personnellement la villa pendant les 7 ans ?
Oui, dans des limites compatibles avec l'exploitation para-hôtelière effective. Quelques semaines par an sont généralement tolérées si l'exploitation reste l'activité principale de la SARL. Une occupation trop importante remet en cause la qualification para-hôtelière.
Q30 — Doit-on prouver l'effectivité des services para-hôteliers ?
Oui. L'administration peut contrôler la réalité des services rendus. Il faut conserver les preuves pendant toute la durée d'engagement : contrats de conciergerie, factures de ménage et de linge, registre de petits-déjeuners servis, photos d'accueil.
Q31 — Que se passe-t-il en cas d'arrêt d'exploitation avant 7 ans ?
L'avantage fiscal est repris au titre de l'année d'arrêt, avec intérêts de retard. Selon la cause (force majeure, défaillance économique, choix volontaire), des pénalités peuvent s'ajouter. C'est le risque le plus dimensionnant du dispositif.
Q32 — Peut-on changer d'exploitation en cours de période ?
Difficile. Le changement d'activité (par exemple, passer de para-hôtelier à location nue) est généralement incompatible avec le maintien de l'avantage Girardin. Toute modification doit être validée par le monteur fiscal et, le cas échéant, par la DGFIP.
Q33 — Que se passe-t-il en cas de sinistre majeur (cyclone, incendie) ?
Si l'interruption d'exploitation est limitée et la reprise rapide, l'avantage est maintenu. Si l'interruption est prolongée (plusieurs mois ou années), une reprise partielle peut intervenir. L'assurance multirisque (obligatoire) couvre les pertes d'exploitation pendant la période de remise en état.
VII — Le financement
Q34 — Comment se finance une opération Girardin para-hôtelier ?
Trois sources : (1) fonds propres apportés par les investisseurs fiscaux au SPV (typiquement 25-30 % du coût total), (2) crédit bancaire souscrit par la SARL exploitante (typiquement 50-70 %), (3) apport personnel de l'acquéreur opérationnel (typiquement 10-25 %).
Q35 — Quelles banques financent les opérations Girardin para-hôtelier en Guadeloupe ?
Les banques actives sur ce segment : Crédit Agricole Mutuel de Guadeloupe, BRED, Crédit Maritime, Caisse d'Épargne CEPAC. Les banques nationales (BNP, Société Générale) sont plus marginales sur ce segment spécifique.
Q36 — Quel est le taux d'intérêt typique en 2026 ?
4,0 à 5,5 % pour un crédit immobilier sur 15-20 ans pour des opérations professionnelles outre-mer. Les conditions évoluent selon la BCE et la politique des banques.
Q37 — Peut-on financer 100 % de l'opération à crédit ?
Très difficile en pratique. Les banques exigent généralement un apport personnel minimum de 20-30 % sur l'opération, en plus des fonds propres du SPV.
Q38 — La TVA de 8,5 % doit-elle être avancée ?
Oui, la TVA outre-mer de 8,5 % est payée au promoteur à chaque appel de fonds. Elle est récupérable pour la SARL exploitante para-hôtelière dans le cadre de son activité de courte durée, sous conditions strictes (option à la TVA, déclarations CA3).
VIII — La fiscalité de l'acquéreur
Q39 — L'acquéreur paie-t-il un impôt sur l'économie Girardin ?
Non. L'économie reçue sous forme de rétrocession n'est pas un revenu imposable au sens fiscal. Elle est intégrée dans le prix d'acquisition effectif de la villa.
Q40 — Les revenus locatifs sont-ils imposables ?
Oui. La SARL exploitante para-hôtelière est soumise à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu en BIC selon son option fiscale. Les revenus locatifs sont taxés au régime applicable, avec possibilité d'amortissement comptable de la villa et du mobilier.
Q41 — Peut-on déduire les charges d'exploitation ?
Oui, intégralement : conciergerie, ménage, maintenance, assurances, taxe foncière, intérêts d'emprunt, amortissements. La SARL exploitante calcule un résultat fiscal après déduction de toutes les charges d'exploitation.
Q42 — Quel est l'amortissement applicable ?
Pour une villa para-hôtelière, l'amortissement comptable est typiquement de 20-25 ans pour la villa (gros œuvre, second œuvre), 5-10 ans pour le mobilier et équipements, 5-15 ans pour les aménagements paysagers. Ces amortissements neutralisent l'essentiel ou la totalité du résultat fiscal pendant 10-15 ans.
Q43 — Quelle est la fiscalité à la revente de la villa après 7 ans ?
Application du régime des plus-values immobilières professionnelles ou des plus-values des particuliers selon la structuration. Pour une cession après 7 ans en SARL, le régime BIC s'applique avec abattement pour durée de détention.
IX — La sortie du dispositif
Q44 — Comment se passe la sortie du dispositif après 7 ans ?
L'acquéreur opérationnel rachète les parts de la SPV pour 1 € symbolique auprès des investisseurs fiscaux. Il devient pleinement propriétaire de la villa, libre de toute structure fiscale Girardin. Il peut ensuite continuer l'exploitation touristique, transformer en résidence personnelle, revendre, ou structurer différemment.
Q45 — Peut-on prolonger l'exploitation après 7 ans ?
Oui. Au-delà des 7 ans, l'acquéreur est pleinement libre de continuer l'exploitation para-hôtelière, de passer en LMNP, ou de modifier l'usage. Aucune contrainte fiscale ne s'applique au-delà.
Q46 — Peut-on revendre la villa après 7 ans ?
Oui. La villa devient un bien immobilier standard, librement cessible. La revente déclenche le régime des plus-values immobilières applicable selon la structure de détention (SARL ou particulier).
Q47 — Y a-t-il des frais à la sortie ?
Limités : rachat des parts SPV pour 1 € symbolique (frais d'enregistrement minimes), dissolution de la SPV (frais notariaux et fiscaux selon la structuration). Les opérateurs sérieux comme INTERINVEST gèrent ces formalités dans leur prestation.
X — Les risques et la sécurité
Q48 — Quels sont les principaux risques du Girardin para-hôtelier ?
Six risques principaux : (1) défaillance d'exploitation pendant 7 ans, (2) refus ou retard d'agrément DGFIP, (3) requalification fiscale en cas de non-respect des conditions, (4) défaillance du promoteur pendant la construction, (5) défaillance des investisseurs fiscaux dans leurs apports, (6) évolution réglementaire au-delà de 2029.
Q49 — Comment se protéger contre ces risques ?
Choisir un promoteur expérimenté avec un track record de livraisons en délai (TERRA PROMOTION 100 %), un monteur fiscal de référence (INTERINVEST 35 ans), une structuration agréée DGFIP, des garanties contractuelles (GFA extrinsèque, G3F), une assurance multirisque complète, et un suivi opérationnel rigoureux pendant 7 ans.
Q50 — Quelles sont les sources légales et institutionnelles à consulter ?
- Légifrance : article 199 undecies B du CGI.
- BOFiP : BOI-BIC-RICI-20-10 (réduction d'impôt outre-mer).
- Conseil d'État : jurisprudence accessible sur conseil-etat.fr.
- DGFIP : pour les procédures d'agrément.
- AMF et DGCCRF : pour la régulation des opérateurs (protocole de coopération renforcée signé en décembre 2024).
Prochaine étape : étude personnalisée
Si vous envisagez une opération Girardin Industriel para-hôtelier après lecture de cette FAQ, la prochaine étape recommandée est une étude personnalisée intégrant votre situation fiscale, votre projet patrimonial, et l'analyse des programmes TERRA PROMOTION disponibles.
Cette étude est réalisée gratuitement par TERRA PROMOTION en partenariat avec INTERINVEST.
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Cette FAQ a une vocation informative et présente une synthèse des questions les plus fréquentes sur le Girardin Industriel para-hôtelier en 2026. Elle ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Pour toute décision d'investissement, une étude approfondie de votre situation par un conseil fiscal qualifié est indispensable.
Sources légales : article 199 undecies B du Code général des impôts, articles 199 undecies D et 200-0 A du CGI, loi 2023-1322 du 29 décembre 2023 (prorogation), BOI-BIC-RICI-20-10, jurisprudence du Conseil d'État, protocole AMF-DGCCRF de décembre 2024.
Auteur : Amédée Huyghues Despointes, gérant de TERRA PROMOTION SAS (RCS Paris 831 989 751). 8 ans d'expérience en promotion immobilière outre-mer, 12 opérations Girardin Industriel para-hôtelier réalisées avec le groupe Inter Invest depuis 2018.