Comment fonctionne le Girardin Industriel para-hôtelier en 2026 ?
Mis à jour le 20 mai 2026 par Amédée Huyghues Despointes, gérant TERRA PROMOTION.
Réponse courte. Le Girardin Industriel para-hôtelier (article 199 undecies B du Code général des impôts) est un dispositif de défiscalisation outre-mer qui permet de financer une villa exploitée en hébergement touristique de courte durée dans les DOM-COM. L'acquéreur opérationnel bénéficie d'une réduction du coût d'acquisition de sa villa (typiquement entre 25 et 30 % de la base éligible selon la structuration) financée par les apports d'investisseurs fiscaux métropolitains, qui obtiennent en contrepartie une réduction d'impôt sur le revenu. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2029 (loi de finances 2024).
Ce guide explique en détail la mécanique, les conditions, les chiffres et les risques de ce montage, à partir de l'expérience de TERRA PROMOTION — opérateur ayant réalisé 12 opérations Girardin avec le groupe Inter Invest, leader français du Girardin Industriel.
Qu'est-ce que le Girardin Industriel ?
Le Girardin Industriel est un dispositif fiscal codifié à l'article 199 undecies B du Code général des impôts (CGI). Voté en 2003 sous le nom de loi Girardin et plusieurs fois prorogé, il s'applique aux investissements productifs neufs réalisés dans les départements et collectivités d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte, Guyane, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon).
L'objectif est de compenser les surcoûts structurels d'investissement en outre-mer (insularité, distance logistique, coût du foncier, salaires plus élevés que la moyenne nationale) en attirant les capitaux métropolitains via un avantage fiscal.
Le dispositif est distinct de deux autres mécanismes Girardin :
- L'article 199 undecies C du CGI concerne le logement social outre-mer (sociétés d'HLM locales). Ce n'est pas le sujet de cet article.
- L'article 217 undecies du CGI concerne la défiscalisation pour les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés. Ce n'est pas non plus le mécanisme employé par les particuliers acquéreurs.
Le présent guide se concentre sur le 199 undecies B, et plus spécifiquement sur son application au secteur para-hôtelier : la construction de villas neuves destinées à l'hébergement touristique de courte durée, exploitées par des sociétés ultramarines (souvent constituées par les acquéreurs eux-mêmes).
Pourquoi la version "para-hôtelière" est-elle particulièrement attractive ?
Le Girardin Industriel s'applique à de nombreux secteurs : matériel de transport, équipements industriels, énergies renouvelables, hôtellerie, et... construction immobilière exploitée en hébergement touristique, à condition que l'exploitation soit qualifiée de para-hôtelière au sens fiscal.
La qualification para-hôtelière exige la fourniture d'au moins trois des quatre services suivants à la clientèle, dans des conditions similaires à celles d'un hôtel :
- Petit déjeuner.
- Nettoyage régulier des locaux.
- Fourniture de linge de maison.
- Réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Concrètement, exploiter une villa Belles Rives à Saint-François en location courte durée avec ces services de conciergerie en fait une activité para-hôtelière éligible.
Cette qualification permet de bénéficier d'un montage Girardin Industriel avec une particularité majeure : l'engagement d'exploitation effective dans le secteur hôtelier est porté à 7 ans minimum (au lieu de 5 ans pour les autres secteurs), ce qui est compensé par des bases éligibles significativement supérieures et des conditions d'agrément favorables.
La mécanique en 6 acteurs
Le montage para-hôtelier mobilise six acteurs aux rôles distincts. Comprendre qui fait quoi est essentiel pour saisir où se situe la valeur économique.
1. L'acquéreur opérationnel (vous)
Particulier qui souhaite acquérir une villa pour l'exploiter en hébergement touristique de courte durée et en tirer un revenu locatif. C'est le bénéficiaire ultime du montage. Il crée une SARL para-hôtelière (code APE 55.20Z) qui exploitera la villa pendant la période d'engagement.
2. Les investisseurs fiscaux métropolitains
Contribuables français domiciliés en métropole, généralement avec un impôt sur le revenu supérieur à 50 000 € par an, qui apportent des fonds propres au montage en échange d'une réduction d'impôt sur le revenu. Ils ne sont pas propriétaires de la villa et n'ont aucun lien avec l'exploitation. Leur seul intérêt est l'avantage fiscal.
3. Le monteur fiscal (INTERINVEST dans le cas de TERRA PROMOTION)
Société spécialisée qui structure l'opération, lève les fonds auprès des investisseurs fiscaux, crée la société de portage, gère les démarches d'agrément auprès de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) et coordonne les flux financiers. Le groupe Inter Invest, fondé en 1991, est primé depuis 2015 par les magazines Gestion de Fortune et Investissement Conseils, et accompagne environ 48 000 projets cumulés.
4. La société de portage (SPV — Special Purpose Vehicle)
Constituée en SAS (anciennement SNC), cette société est l'entité juridique qui acquiert la villa en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) auprès du promoteur. Elle est détenue temporairement par les investisseurs fiscaux pendant la période d'engagement.
5. Le promoteur immobilier (TERRA PROMOTION)
Société qui conçoit, construit et vend la villa en VEFA à la SPV. Le promoteur reste maître d'ouvrage pendant la construction et porte le risque construction. Le transfert de propriété s'effectue progressivement au fur et à mesure de l'avancement, conformément aux articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Le promoteur garantit la qualité de construction, le respect des délais et la conformité réglementaire, et apporte les garanties légales (garantie financière d'achèvement, garantie biennale, garantie décennale). TERRA PROMOTION assure ce rôle depuis 2017 sur l'ensemble de ses opérations Girardin.
6. L'administration fiscale (DGFIP)
Pour les opérations dont le montant dépasse 250 000 € (cas systématique des villas para-hôtelières), un agrément fiscal préalable est requis. La DGFIP examine la cohérence économique du projet, la qualité de l'exploitant, et la viabilité de l'engagement d'exploitation. L'obtention de l'agrément sécurise le montage pour toutes les parties.
Le mécanisme financier expliqué pas à pas
Voici comment l'argent circule dans un montage Girardin para-hôtelier type. Les chiffres ci-dessous sont fournis à titre d'exemple illustratif non contractuel ; les conditions réelles dépendent de la situation fiscale de chaque investisseur, de l'agrément obtenu, et des spécificités du programme.
Exemple chiffré : villa para-hôtelière à 1 200 000 €
Imaginons une villa Belles Rives avec une base éligible de 1 200 000 € (la base éligible correspond au coût de revient hors taxes de la villa, hors foncier).
Étape 1 — Constitution du SPV. INTERINVEST lève environ 358 000 € auprès d'investisseurs fiscaux métropolitains. Ces fonds constituent les fonds propres de la SPV.
Étape 2 — Acquisition en VEFA. La SPV signe un contrat de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) avec TERRA PROMOTION. La SPV règle le promoteur selon l'échéancier d'avancement légal (fondations, hors d'eau, hors d'air, achèvement), grâce :
- Aux 358 000 € de fonds propres apportés par les investisseurs fiscaux ;
- À un crédit-vendeur ou crédit bancaire dont vous, acquéreur opérationnel, êtes garant via votre SARL para-hôtelière.
Étape 3 — Réduction d'impôt pour les investisseurs fiscaux. Les investisseurs fiscaux obtiennent une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur la base éligible : 38,25 % de 1 200 000 € = 459 000 € au taux légal standard (ce taux est porté à 45,90 % pour la Guyane et Mayotte).
Sur ces 459 000 €, la loi impose une rétrocession minimale de 66 % au profit de l'exploitant (vous), soit 303 000 €, sous forme de diminution du loyer et du prix de cession du bien à l'exploitant. Le solde de 156 000 € constitue l'avantage net des investisseurs fiscaux (la "marge fiscale").
Étape 4 — Exploitation pendant 7 ans. Votre SARL para-hôtelière loue la villa à la SPV via un crédit-bail. Le loyer est minoré grâce à la rétrocession. Vous exploitez la villa en hébergement touristique de courte durée pendant 7 ans minimum.
Étape 5 — Sortie. Au terme de la période d'engagement, vous rachetez l'intégralité des parts de la SPV pour 1 € symbolique. La villa devient pleinement votre propriété, libre de toute structure fiscale.
Résultat économique pour vous (acquéreur opérationnel)
Sur un coût de revient initial de 1 200 000 €, vous économisez entre 25 et 30 % grâce à la rétrocession Girardin, soit une réduction effective de l'ordre de 300 000 à 360 000 € sur le coût d'acquisition. La fourchette dépend de la structuration exacte de votre opération : taille de la base éligible, conditions d'agrément obtenu, articulation avec les autres dispositifs fiscaux applicables à votre situation. Cette économie n'est pas une réduction d'impôt à proprement parler — c'est un avantage économique direct sur le prix de revient, financé par les fonds propres apportés au SPV par les investisseurs fiscaux.
Résultat économique pour l'investisseur fiscal
Sur un apport de 358 000 €, l'investisseur fiscal obtient une réduction d'impôt de 459 000 €, dont 303 000 € sont rétrocédés. Son avantage net est donc de 156 000 € de réduction d'impôt, soit un rendement net d'environ 43,5 % sur son apport, en une seule année fiscale. C'est ce qui rend le dispositif extrêmement attractif pour les contribuables à fort IRPP.
Les conditions clés à respecter
Le bénéfice du Girardin Industriel para-hôtelier est conditionné au respect strict de plusieurs obligations légales. Un manquement entraîne la reprise de l'avantage fiscal pour l'investisseur, et potentiellement la requalification de l'opération pour l'acquéreur.
Condition 1 — Activité para-hôtelière effective
La villa doit être exploitée en hébergement touristique de courte durée avec services para-hôteliers (trois sur quatre : petit déjeuner, ménage, linge, réception) pendant toute la durée d'engagement. Une simple location saisonnière sans services ne suffit pas.
Condition 2 — Durée d'engagement de 7 ans
L'engagement d'exploitation effective dans le secteur hôtelier est de 7 ans minimum, contre 5 ans pour les autres secteurs Girardin. Cette spécificité para-hôtelière est régulièrement vérifiée par l'administration.
Condition 3 — Code APE 55.20Z
La SARL exploitante doit être immatriculée au code APE 55.20Z (hébergement touristique et autre hébergement de courte durée). Une qualification erronée à l'INSEE (par exemple en location meublée non professionnelle 68.20A) disqualifie l'opération.
Condition 4 — Agrément préalable DGFIP
Pour toute opération supérieure à 250 000 € (cas systématique des villas para-hôtelières), un agrément fiscal préalable de la DGFIP est requis. Le délai d'instruction varie de 3 à 9 mois. L'absence d'agrément invalide rétroactivement le bénéfice fiscal.
Condition 5 — Rétrocession de 66 %
L'opérateur doit rétrocéder 66 % au minimum de l'avantage fiscal à l'exploitant, sous forme de diminution du loyer et du prix de cession (ramenée à 56 % pour les opérations inférieures à 300 000 € — cas marginal pour le para-hôtelier).
Condition 6 — Plafonnement des avantages fiscaux
Les réductions d'impôt obtenues par les investisseurs fiscaux entrent dans le plafonnement spécifique outre-mer (article 199 undecies D du CGI), qui autorise jusqu'à 40 000 € de réduction d'impôt par an et par foyer, voire 15 % du revenu sur option. Au-delà, l'excédent peut être reporté sur les 5 années suivantes.
Condition 7 — Investissement productif neuf
L'investissement doit être un actif neuf. Une villa rénovée ou un programme déjà construit ne sont pas éligibles. C'est pourquoi le Girardin Industriel para-hôtelier ne s'applique qu'à des opérations en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) avec un promoteur agréé, capable d'apporter les garanties légales de construction (garantie financière d'achèvement, garantie biennale, garantie décennale).
Pourquoi TERRA PROMOTION s'est associé à INTERINVEST
Le choix du monteur fiscal est probablement la décision la plus critique dans un montage Girardin Industriel para-hôtelier. Un monteur défaillant peut entraîner la requalification fiscale de l'opération, voire la perte totale de l'avantage pour les investisseurs fiscaux et pour l'acquéreur opérationnel.
TERRA PROMOTION a réalisé ses 12 premières opérations Girardin avec le groupe Inter Invest, et continue à privilégier cette collaboration pour quatre raisons.
1. Antériorité et solidité. Inter Invest est fondé en 1991 et a accompagné environ 48 000 projets cumulés. Le groupe est régulièrement primé par les magazines Gestion de Fortune et Investissement Conseils (2015, 2017, 2020, 2021, 2023, 2024, 2025) dans la catégorie Girardin.
2. Maîtrise de l'agrément DGFIP. Inter Invest gère intégralement la procédure d'agrément, depuis le dépôt du dossier jusqu'à l'obtention de la décision. La société dispose d'une équipe juridique dédiée et d'un historique de relation avec les services de la DGFIP.
3. Capacité de levée de fonds. Pour une villa à 1 200 000 €, lever 358 000 € auprès d'investisseurs fiscaux qualifiés dans un délai compatible avec le planning de construction est un défi opérationnel. Inter Invest dispose d'un réseau de plus de 4 000 conseillers en gestion de patrimoine partenaires.
4. Garantie de bonne fin. Le groupe Inter Invest apporte des garanties contractuelles couvrant les principaux risques opérationnels (défaillance d'un investisseur fiscal, retard d'agrément, requalification administrative).
Cette association de long terme — TERRA en tant que promoteur, INTERINVEST en tant que monteur fiscal — constitue le cœur de la proposition Girardin para-hôtelière de TERRA PROMOTION.
Quels sont les risques du Girardin Industriel para-hôtelier ?
Aucun dispositif fiscal n'est sans risque. Voici les risques principaux du Girardin Industriel para-hôtelier, qu'il est crucial d'évaluer avant de s'engager.
Risque 1 — Défaut d'exploitation pendant les 7 ans
Si la villa cesse d'être exploitée en hébergement touristique avec services para-hôteliers avant la fin des 7 ans (par exemple suite à un événement personnel de l'acquéreur), l'avantage fiscal est repris au titre de l'année du défaut. L'administration peut également demander des intérêts de retard et, dans certains cas, des pénalités.
Pour l'investisseur fiscal, c'est le risque le plus dimensionnant : une défaillance de l'exploitant signifie la perte de tout ou partie de la réduction d'impôt obtenue.
Risque 2 — Retard ou refus d'agrément DGFIP
Sans agrément, pas de Girardin. Un dossier mal préparé peut retarder l'agrément de plusieurs mois, voire entraîner un refus. Un refus est rare avec un monteur sérieux, mais possible. Le risque doit être anticipé dès le planning de construction.
Risque 3 — Requalification fiscale en location meublée
L'administration peut requalifier l'activité en simple location meublée (non éligible) si les services para-hôteliers ne sont pas effectivement rendus. La preuve de ces services (contrats de conciergerie, factures de ménage et de linge, registre de petits déjeuners) doit être conservée pendant toute la durée d'engagement.
Risque 4 — Défaillance du promoteur
Si le promoteur fait défaut pendant la construction, la SPV peut se retrouver propriétaire d'un terrain ou d'une construction inachevée. La sélection d'un promoteur expérimenté, capable de livrer dans les délais, est donc essentielle. TERRA PROMOTION affiche 100 % de livraisons en délai sur ses 60 ans de présence familiale à Saint-François.
Risque 5 — Défaillance des investisseurs fiscaux
Si les investisseurs fiscaux ne versent pas leurs apports en temps voulu, le SPV ne peut pas payer le promoteur. Ce risque est généralement couvert par des garanties contractuelles que le monteur fiscal apporte à l'opération.
Risque 6 — Évolution de la réglementation
Bien que prorogé jusqu'au 31 décembre 2029, le dispositif Girardin pourrait être modifié, restreint, voire supprimé par une loi de finances ultérieure. Les opérations en cours bénéficient toutefois généralement d'une clause de maintien des avantages pour les engagements déjà pris.
Comment évaluer si le Girardin para-hôtelier vous convient
Le Girardin Industriel para-hôtelier n'est pas adapté à tous les profils. Voici les critères qui distinguent un candidat pertinent.
Vous êtes un acquéreur opérationnel pertinent si :
- Vous souhaitez acquérir une villa de luxe en outre-mer pour un usage mixte (exploitation touristique + occupation personnelle ponctuelle).
- Vous êtes capable de vous engager sur une exploitation para-hôtelière de 7 ans minimum.
- Vous disposez ou pouvez obtenir un financement bancaire pour la part non couverte par les apports fiscaux (typiquement 70 à 75 % du coût de revient).
- Vous acceptez de structurer une SARL para-hôtelière et de respecter les obligations d'exploitation.
- Vous recherchez un actif patrimonial durable, pas une opération spéculative à court terme.
Vous êtes un investisseur fiscal pertinent si :
- Vous êtes domicilié fiscalement en France.
- Votre impôt sur le revenu annuel est supérieur à 50 000 € (idéalement > 100 000 €).
- Vous êtes prêt à immobiliser des fonds pendant 5 à 7 ans.
- Vous acceptez le risque de défaut d'exploitation (couvert ou non par des garanties contractuelles).
- Vous comprenez que vous n'êtes pas propriétaire de la villa et que votre seul intérêt est l'avantage fiscal.
Le Girardin Industriel para-hôtelier n'est pas adapté si :
- Vous cherchez un actif liquide (un Girardin est immobilisé 5-7 ans minimum).
- Vous voulez générer un revenu locatif personnel régulier (la rétrocession est consommée par la SPV).
- Vous êtes investisseur fiscal mais n'avez pas la capacité de supporter une éventuelle reprise d'avantage en cas de défaut.
Foire aux questions Girardin Industriel para-hôtelier
Le Girardin est-il prorogé en 2026 ?
Oui. La loi 2023-1322 (article 73) a prorogé le dispositif Girardin Industriel jusqu'au 31 décembre 2029. Les opérations conclues avant cette date bénéficient pleinement du régime, sauf modification législative ultérieure.
Quel est le taux légal de la réduction d'impôt ?
Le taux légal standard est de 38,25 % de la base éligible dans les DOM. Il est porté à 45,90 % pour la Guyane et Mayotte. Ce taux n'est pas celui appliqué à votre coût d'acquisition : il s'agit de la réduction d'impôt obtenue par les investisseurs fiscaux, dont une partie vous est rétrocédée.
Quel est le minimum d'investissement ?
Pour un montage para-hôtelier, le plancher pratique est généralement de 600 000 à 800 000 € de base éligible. En dessous, les frais de montage rendent l'opération économiquement marginale. Les programmes TERRA Belles Rives partent à 1,2 M€ HT.
Combien de temps dure la procédure ?
De la signature du compromis à la livraison de la villa, comptez 18 à 30 mois, incluant l'agrément DGFIP (3-9 mois), la levée des fonds fiscaux (3-6 mois) et la construction (12-18 mois). L'avantage fiscal pour les investisseurs s'applique à l'année de mise en service de la villa.
Peut-on cumuler Girardin et autres dispositifs ?
Le Girardin Industriel est compatible avec d'autres dispositifs fiscaux, sous réserve du plafonnement global des niches fiscales (article 200-0 A du CGI) et du plafonnement spécifique outre-mer (article 199 undecies D). Une étude personnalisée est requise pour optimiser l'articulation.
Que se passe-t-il en cas de revente avant 7 ans ?
Une revente anticipée entraîne la reprise totale ou partielle de l'avantage fiscal pour les investisseurs fiscaux. Pour l'acquéreur opérationnel, cela peut également entraîner des conséquences fiscales (notamment au regard du régime de la SARL para-hôtelière). C'est pourquoi l'engagement de 7 ans doit être pris en pleine conscience.
Est-ce que je peux occuper personnellement la villa ?
Oui, dans des limites compatibles avec l'exploitation para-hôtelière effective. L'usage personnel ne doit pas remettre en cause la qualification d'activité touristique. Une occupation ponctuelle (quelques semaines par an) est généralement tolérée si l'exploitation reste l'activité principale de la SARL.
Prochaine étape : étudier votre situation
Si vous envisagez un investissement en Girardin Industriel para-hôtelier sur un programme TERRA PROMOTION, la première étape est une étude personnalisée prenant en compte :
- Votre situation fiscale (IRPP, autres réductions d'impôt en cours).
- Votre capacité d'endettement et votre projet d'occupation.
- La base éligible de la villa retenue (lot spécifique du programme Belles Rives ou Rosebud).
- Les conditions exactes d'agrément et de rétrocession applicables à votre opération.
Cette étude est réalisée conjointement par TERRA PROMOTION et son partenaire fiscal INTERINVEST. Elle est gratuite et sans engagement.
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Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La situation fiscale de chaque investisseur dépend de paramètres individuels qui doivent être évalués par un conseil fiscal ou patrimonial qualifié. Les exemples chiffrés sont des illustrations non contractuelles. Pour une étude personnalisée tenant compte de votre situation, contactez TERRA PROMOTION ou votre conseil habituel.
Sources légales : article 199 undecies B du Code général des impôts (Légifrance), Bulletin officiel des finances publiques (BOI-BIC-RICI-20-10), loi 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 (article 73, prorogation).
Auteur : Amédée Huyghues Despointes, gérant de TERRA PROMOTION SAS (RCS Paris 831 989 751), 8 ans d'expérience en promotion immobilière outre-mer, 12 opérations Girardin Industriel réalisées avec le groupe Inter Invest.