Le levier Girardin Industriel para-hôtelier
Article 199 undecies B du CGI · Schéma locatif IRPP avec agrément fiscal préalable · Dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2029
29,90 %
Réduction du coût d'acquisition (opérations agréées > 300 K€, rétrocession 66 %)
12
Opérations Girardin réalisées avec INTERINVEST sur programmes TERRA
7 ans
Engagement minimum d'exploitation para-hôtelière effective (secteur hôtelier)
Un mécanisme fiscal de soutien aux investissements outre-mer
Codifié à l'article 199 undecies B du Code Général des Impôts, le dispositif Girardin Industriel constitue une mesure d'aide fiscale à l'investissement productif outre-mer. Il permet l'orientation de capitaux métropolitains vers le financement de projets ultramarins éligibles, dont l'exploitation para-hôtelière (code APE 55.20Z), en contrepartie d'une réduction d'impôt sur le revenu pour les investisseurs fiscaux. Pour l'acquéreur opérationnel, le dispositif se traduit par une réduction directe du coût d'acquisition.
Trois phases, du montage au dénouement
01
Construction
Un SPV (Special Purpose Vehicle constitué en SAS) acquiert le terrain et fait construire la villa via un Contrat de Promotion Immobilière (CPI) signé avec votre SARL d'exploitation. INTERINVEST lève les fonds auprès d'investisseurs fiscaux métropolitains qui apportent des fonds propres au SPV. À l'achèvement des fondations — fait générateur de l'aide fiscale — les apports sont versés. Cofinancement par prêt subordonné multitranche consenti par votre SARL.
- Agrément DRFiP préalable obligatoire (> 1 M€)
- Apports investisseurs fiscaux à l'achèvement des fondations
- Permis de construire au nom du SPV
02
Période fiscale (5 ans)
Le SPV loue la villa à votre SARL d'exploitation dans le cadre d'un crédit-bail immobilier de 5 ans minimum. Le loyer périodique constant correspond exactement au profil de remboursement du prêt subordonné. Réciprocité des flux entre loyers et échéances : compensation comptable, seul le flux de TVA circule effectivement. Votre SARL exploite la villa en activité para-hôtelière (3 services sur 4 : accueil, linge, ménage, petit-déjeuner).
- Crédit-bail immobilier 5 ans
- Activité para-hôtelière effective (code APE 55.20Z)
- 3 services para-hôteliers sur 4 minimum
03
Dénouement
Au terme des 5 ans, exercice de promesses croisées : votre SARL exerce la promesse de vente des immeubles consentie par le SPV (prix égal à l'encours du prêt subordonné) ET la promesse de vente des actions du SPV consentie par les investisseurs fiscaux pour 1 € symbolique. La villa devient pleine propriété de votre SARL. Engagement d'exploitation para-hôtelière effective de 7 ans minimum (secteur hôtelier, article 199 undecies B).
- Promesses croisées au 60ème mois
- Rachat actions SPV pour 1 € symbolique
- Engagement exploitation 7 ans (secteur hôtelier)
Un exemple chiffré sur une villa Belles Rives
Exemple à titre indicatif. La base éligible exacte est déterminée par INTERINVEST en concertation avec la DRFiP de Guadeloupe lors de la demande d'agrément. Tous les chiffres sont susceptibles d'être ajustés selon votre situation fiscale et la décision finale de la DRFiP.
| Hypothèses | ||
| Lot retenu | Lot 8 (référence) | |
| Prix VEFA HT | 1 450 000 € | |
| Quote-part terrain HT (non éligible Girardin) | 250 000 € | |
| Construction HT (base éligible) | 1 200 000 € | |
| Calcul Girardin (opération agréée > 300 K€) | ||
| AFI (Aide Fiscale à l'Investissement) | 45,30 % × 1 200 000 € | 543 600 € |
| Apports investisseurs fiscaux dans le SPV | 34 % × AFI | 184 824 € |
| Rétrocession au projet | 66 % × AFI | 358 776 € |
| Gain net pour le projet | 29,90 % × 1 200 000 € | ~358 800 € |
| Résultat acquéreur | ||
| Coût VEFA HT | 1 450 000 € | 1 450 000 € |
| Apports investisseurs fiscaux | — | (358 800 €) |
| Coût net acquéreur | 1 450 000 € | ~1 091 200 € HT |
| Réduction effective sur prix d'acquisition | — | ~24,7 % |
Les 29,90 % s'appliquent à la base éligible (construction HT). Rapportés au prix VEFA HT total incluant le terrain, l'effet est légèrement inférieur. Calcul personnalisé selon votre situation par INTERINVEST.
Deux bénéficiaires, deux flux distincts
Le montage Girardin articule deux flux parallèles destinés à deux publics différents. Comprendre cette distinction est essentiel pour ne pas confondre l'avantage économique pour l'acquéreur et l'avantage fiscal pour l'investisseur.
Réduction du coût d'acquisition
Vous (ou votre SARL) acquérez la villa en VEFA. Le prix de revient est réduit grâce aux apports en fonds propres versés par les investisseurs fiscaux dans le SPV qui finance la construction. Cette réduction prend la forme d'un avantage économique direct sur le coût d'acquisition, pas d'une réduction fiscale sur vos propres revenus.
- Avantage : économique (réduction prix de revient)
- Engagement : exploitation para-hôtelière 7 ans
- Risque principal : non-respect engagement = reprise
Réduction d'impôt sur le revenu
L'investisseur fiscal métropolitain (typiquement IRPP > 50 K€) apporte des fonds propres au SPV via INTERINVEST. En contrepartie, il bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu équivalente à 45,30 % de la base éligible. À l'issue des 5 ans, l'investisseur cède ses parts pour 1 € symbolique (sortie automatique).
- Avantage : fiscal (réduction IR one-shot)
- Engagement : conservation parts SPV 5 ans
- Risque principal : remise en cause AFI par DGFiP
INTERINVEST, leader du marché Girardin Industriel
TERRA PROMOTION travaille exclusivement avec INTERINVEST comme partenaire monteur Girardin depuis douze opérations réussies. Acteur historique du Girardin depuis 1991, INTERINVEST combine ancienneté, parts de marché et présence locale dans tous les territoires d'outre-mer.
1991
Année de fondation
~50 %
Parts de marché Girardin Industriel plein droit
48 000+
Projets accompagnés depuis 1991
9
Agences dans tous les DOM-COM
3 Mds €
Actifs financés cumulés
12
Opérations réalisées en partenariat avec TERRA
Inter Invest SA · Capital social 10 000 200 € · RCS Paris B 383 848 660 · Agréée par l'ACPR (CIB 16758, Inter Invest Solutions d'Investissement) et CIB 09 861 (Inter Invest Outre-Mer) en qualité de Société de Financement et d'Entreprise d'Investissement.
Villas TERRA éligibles au Girardin
Les programmes TERRA à Saint-François sont structurés pour le Girardin Industriel para-hôtelier. Deux opérations permettent d'activer le dispositif dès aujourd'hui.
Conditions d'éligibilité et engagements
Conditions d'éligibilité
- Activité éligible : hébergement touristique de courte durée (code APE 55.20Z)
- Localisation : départements d'outre-mer (Guadeloupe éligible)
- Société d'exploitation à créer ou existante (SARL para-hôtelière)
- Investissement productif neuf, mis en service après agrément
- Agrément DRFiP préalable obligatoire pour opérations > 1 M€
- Demande d'agrément déposée AVANT démarrage du chantier (DROC)
Engagements à respecter
- Conservation parts SPV : 5 ans pour les investisseurs fiscaux
- Exploitation effective : 7 ans minimum pour l'acquéreur (secteur hôtelier)
- Fourniture d'au moins 3 des 4 services para-hôteliers : accueil, linge, ménage, petit-déjeuner
- Conservation de l'usage para-hôtelier pendant toute la durée d'engagement
- En cas de non-respect : reprise totale ou partielle de l'aide fiscale par la DGFiP
Vos questions sur le levier Girardin
Cette page présente le mécanisme général du dispositif Girardin Industriel applicable aux investissements para-hôteliers en Guadeloupe. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les chiffres présentés sont indicatifs et susceptibles d'évolution selon la base éligible validée par la DRFiP, votre situation fiscale et patrimoniale, et les évolutions de la réglementation en vigueur. Une étude personnalisée est requise avant toute décision d'investissement. Montage exclusif avec INTERINVEST, leader du Girardin Industriel et partenaire de TERRA sur 12 opérations — Agrément ACPR CIB 09 861.
Villas TERRA éligibles au Girardin
Les programmes TERRA à Saint-François sont structurés pour le Girardin Industriel para-hôtelier. Deux opérations permettent d'activer le dispositif dès aujourd'hui.
Étudier mon Girardin
Notre équipe vous met en relation avec INTERINVEST pour une étude personnalisée gratuite. Réponse sous 48 heures.