Girardin, CIOP, LMNP, Pinel Outre-Mer : quel dispositif fiscal choisir pour investir en Guadeloupe en 2026 ?

Mis à jour le 20 mai 2026 par Amédée Huyghues Despointes, gérant TERRA PROMOTION.

Réponse courte. Il ne reste en 2026 que trois dispositifs réellement applicables pour défiscaliser un investissement immobilier neuf en Guadeloupe : le Girardin Industriel para-hôtelier (article 199 undecies B), le CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif, article 244 quater W) et le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Le Pinel Outre-Mer, présent dans les comparatifs jusqu'en 2024, est mort depuis le 1er janvier 2025 : aucun nouveau dossier n'est plus possible. Chaque dispositif restant correspond à un usage spécifique : Girardin pour l'exploitation para-hôtelière de villas de prestige, CIOP pour la location nue en résidence principale, LMNP pour l'optimisation des revenus locatifs meublés avec amortissement. Ce guide détaille les mécaniques, taux, durées et conditions de chaque dispositif pour vous permettre de choisir celui qui correspond à votre projet.

Ce comparatif s'appuie sur les textes légaux en vigueur en 2026, les pratiques opérationnelles observées par TERRA PROMOTION sur ses 12 opérations Girardin Industriel, et l'évolution récente du cadre fiscal de la location meublée (loi Le Meur du 19 novembre 2024).

Pourquoi le Pinel Outre-Mer n'est plus une option en 2026

Avant d'entrer dans le comparatif des dispositifs actifs, il faut clarifier la situation du Pinel Outre-Mer, qui revient encore fréquemment dans les conversations alors qu'il a disparu.

Le Pinel Outre-Mer a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouveau dossier ne peut être déposé. Les contribuables qui ont signé leur acquisition avant la date butoir conservent intégralement leur avantage fiscal jusqu'au terme choisi (6, 9 ou 12 ans), mais le dispositif est fermé aux nouveaux entrants.

Pour rappel, le Pinel Outre-Mer offrait jusqu'en 2024 :

• Réduction d'impôt de 21,5 %, 26 % ou 28,5 % (engagement 6, 9 ou 12 ans).
• Investissement plafonné à 300 000 € par an et 5 500 €/m² maximum.
• Bail nu en résidence principale obligatoire pendant 6 à 12 ans.
• Plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables.

Le Pinel + (version énergétiquement renforcée) reste théoriquement actif jusqu'à fin 2026 mais avec des conditions très contraignantes (QPV, RE2020, surfaces minimales) qui le rendent inapplicable au segment de la villa haut de gamme en Guadeloupe.

Conséquence stratégique : la disparition du Pinel Outre-Mer concentre désormais l'offre de défiscalisation immobilière outre-mer sur trois dispositifs, dont seul le Girardin Industriel s'applique au segment du para-hôtelier de luxe.

Vue d'ensemble : 3 dispositifs, 3 logiques différentes

Pour bien choisir, il faut d'abord comprendre que les trois dispositifs actifs ne s'adressent pas aux mêmes profils ni aux mêmes projets.

Critère	Girardin Industriel para-hôtelier	CIOP	LMNP
Article CGI	199 undecies B	244 quater W	50-0 + 155 IV
Type d'usage	Hébergement touristique para-hôtelier	Location nue résidence principale	Location meublée (longue ou courte durée)
Avantage fiscal	Réduction du coût d'acquisition (rétrocession 66 %)	Crédit d'impôt 38,25 % du prix de revient	Amortissement comptable du bien
Durée engagement	7 ans minimum	5 ans minimum	Aucune (statut activité)
Plafond	Plafonnement art. 199 undecies D (40 000 € / 15 % du revenu)	3 295 € HT/m²	Recettes < 23 000 € pour rester LMNP
Type d'acquéreur	Particulier exploitant + investisseurs fiscaux	Particulier ou société (IS)	Particulier en nom propre
Prorogation	Jusqu'au 31/12/2029	Pas de terme fixé	Cadre stable

Ce tableau montre que les trois dispositifs ne sont pas en concurrence directe : ils correspondent à trois projets patrimoniaux différents.

Le Girardin Industriel para-hôtelier : pour qui et comment

Le Girardin Industriel para-hôtelier est codifié à l'article 199 undecies B du CGI. C'est le dispositif emblématique des programmes TERRA PROMOTION.

Mécanique en bref

Un acquéreur opérationnel souhaite acquérir une villa qu'il va exploiter en hébergement touristique de courte durée avec services para-hôteliers (trois sur quatre : petit-déjeuner, ménage, linge, réception). Pour financer cette acquisition, il fait appel à un monteur fiscal (INTERINVEST dans le cas de TERRA) qui lève des fonds auprès d'investisseurs fiscaux métropolitains. Ces investisseurs apportent des fonds propres à une société de portage (SPV) qui acquiert la villa neuve en VEFA auprès du promoteur. En contrepartie de leurs apports, les investisseurs fiscaux obtiennent une réduction d'impôt sur le revenu.

L'avantage fiscal est ensuite rétrocédé à hauteur de 66 % au minimum à l'exploitant (l'acquéreur), sous forme de diminution du loyer du crédit-bail et du prix de cession final du bien. Après 7 ans d'exploitation effective, l'acquéreur rachète les parts du SPV pour 1 € symbolique et devient pleinement propriétaire.

Pour la mécanique détaillée, voir notre guide complet du Girardin Industriel para-hôtelier.

Taux et chiffres clés

• Réduction d'impôt pour les investisseurs fiscaux : 38,25 % de la base éligible (45,90 % pour Guyane et Mayotte).
• Rétrocession obligatoire à l'exploitant : 66 % minimum pour les opérations agréées > 300 000 € (56 % pour les opérations plein droit < 300 000 €).
• Économie pour l'acquéreur : généralement entre 25 et 30 % du coût d'acquisition de la villa, selon la structuration.
• Durée d'engagement : 7 ans minimum d'exploitation effective (vs 5 ans pour les autres secteurs Girardin Industriel).
• Plafonnement : article 199 undecies D du CGI — 40 000 € de réduction d'impôt par an (ou 15 % du revenu sur option) pour les investisseurs fiscaux.

Profil cible idéal

Le Girardin Industriel para-hôtelier est adapté pour :

Côté acquéreur opérationnel : un particulier qui souhaite acquérir une villa de luxe en outre-mer (typiquement à partir de 800 000 € HT, idéalement 1 à 3 millions d'euros) pour l'exploiter en hébergement touristique de qualité. L'acquéreur doit accepter l'engagement de 7 ans et la structuration via une SARL para-hôtelière.

Côté investisseur fiscal : un contribuable français à fort IRPP (> 50 000 € par an, idéalement > 100 000 €) qui cherche une réduction d'impôt one-shot importante. Apport typique de 250 000 à 500 000 €, avantage net après rétrocession d'environ 100 000 à 200 000 € en une seule année fiscale.

Limites et risques

• Engagement de 7 ans non rétractable sans pénalité fiscale.
• Nécessité d'agrément DGFIP préalable pour les opérations > 250 000 €.
• Risque de requalification fiscale si l'activité para-hôtelière n'est pas effective.
• Complexité du montage (SARL + SPV + crédit-bail).

Le CIOP : pour la location nue en résidence principale

Le CIOP (Crédit d'Impôt pour Investissement Outre-Mer Productif) est codifié à l'article 244 quater W du CGI. C'est l'héritier en partie du Pinel Outre-Mer disparu, mais avec une mécanique très différente.

Mécanique en bref

Le CIOP s'applique à l'acquisition ou la construction de logements neufs (ou en VEFA) destinés à la location nue à titre de résidence principale dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte). L'investisseur acquiert le bien, le loue en bail nu, et obtient un crédit d'impôt calculé sur le prix de revient du logement.

Contrairement au Pinel Outre-Mer (qui était une réduction d'impôt étalée), le CIOP est un crédit d'impôt encaissable : si le crédit dépasse l'impôt dû, l'excédent est remboursé par l'administration.

Taux et chiffres clés

• Crédit d'impôt : 38,25 % du prix de revient en Guadeloupe, Martinique et La Réunion. 45,90 % en Guyane et Mayotte.
• Plafond du prix de revient : 3 295 € HT/m² en 2026 (3 575 € TTC à 8,5 % de TVA), dans la limite de la surface habitable + 14 m² de varangue/terrasse couverte.
• Décaissement : 70 % à l'achèvement des fondations, 20 % à l'achèvement, 10 % après mise en location effective.
• Durée d'engagement : 5 ans minimum de location nue en résidence principale.
• Agrément requis pour les investissements > 1 million d'euros.

Profil cible idéal

Le CIOP est adapté pour :

• Un investisseur qui cherche un crédit d'impôt encaissable rapidement (pas un avantage étalé sur des années comme le Pinel).
• Un projet de location nue en résidence principale dans les DROM, avec une stratégie patrimoniale long terme.
• Des appartements neufs ou des villas standards (le plafond de 3 295 €/m² exclut le segment haut de gamme).

Pourquoi le CIOP ne s'applique pas à la villa para-hôtelière de luxe

Trois raisons disqualifient le CIOP pour le segment TERRA PROMOTION :

1. Le plafond de 3 295 € HT/m² est largement inférieur au prix de revient réel d'une villa de luxe à Saint-François (souvent 5 000 à 8 000 €/m²). Au-delà du plafond, le crédit d'impôt ne s'applique pas.

2. L'usage en résidence principale exclut la location touristique courte durée qui constitue le modèle économique d'une villa de prestige.

3. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables au CIOP ne correspondent pas au marché du locatif premium.

Le CIOP est donc pertinent pour des appartements neufs en résidence collective, pas pour des villas de prestige.

Le LMNP : pour l'optimisation des revenus locatifs meublés

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) n'est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler, mais un régime fiscal optimisé pour les revenus issus de la location meublée.

Mécanique en bref

Tout particulier qui loue un logement meublé (à condition de respecter une liste minimale d'équipements définie par décret) peut opter pour le statut LMNP. Les revenus locatifs sont alors taxés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers, ce qui ouvre la possibilité d'amortir comptablement le bien sur 20 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans.

Cette amortissement constitue une charge déductible des revenus locatifs, ce qui permet souvent d'obtenir des revenus locatifs non imposables pendant 10 à 15 ans.

Taux et chiffres clés

• Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (30 % pour la location de courte durée non classée depuis la loi Le Meur 2024). Applicable si recettes < 77 700 € en 2025 (83 600 € en 2026).
• Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier. Plus complexe mais souvent plus avantageux pour des biens significatifs.
• Seuil LMNP/LMP : recettes < 23 000 € TTC par an et < 50 % des revenus globaux du foyer. Au-delà, basculement en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec assujettissement aux cotisations sociales.
• Prélèvements sociaux : 18,6 % en 2026 (vs 17,2 % en 2025).

Spécificités outre-mer

Le LMNP s'applique en outre-mer dans des conditions très proches de la métropole, avec une particularité administrative : l'immatriculation se fait auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de situation du bien, et non au Greffe du Tribunal de Commerce.

Évolutions récentes (loi Le Meur 2024)

La loi du 19 novembre 2024 dite "loi Le Meur" a modifié significativement le cadre du LMNP appliqué à la location touristique courte durée :

• Abattement micro-BIC réduit à 30 % pour les meublés de tourisme non classés (vs 50 % auparavant).
• Obligation de déclaration en mairie pour la location courte durée.
• Quota 120 jours par an pour les résidences principales louées en courte durée (selon décision communale).
• Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (pour les acquisitions postérieures à fin 2024).

Pour les meublés classés en étoiles Atout France, l'abattement micro-BIC reste à 50 %, ce qui constitue une incitation forte au classement Atout France.

Profil cible idéal

Le LMNP est adapté pour :

• Une stratégie de location meublée patrimoniale long terme, sans levier fiscal one-shot.
• Un investisseur qui privilégie les revenus locatifs nets d'impôt sur 10-15 ans grâce à l'amortissement.
• Des biens de taille moyenne (souvent appartements meublés en location annuelle ou meublés de tourisme classés).

Limites pour la villa para-hôtelière de luxe

Le LMNP en location courte durée est techniquement possible pour une villa para-hôtelière, mais présente plusieurs limites par rapport au Girardin Industriel :

1. Pas de réduction du coût d'acquisition : le LMNP n'apporte qu'une optimisation des revenus locatifs annuels, pas un avantage économique sur le prix d'achat de la villa.
2. Plafond de recettes 23 000 € pour rester en LMNP — facilement dépassé par une villa premium louée 100 000 € à 200 000 € par an. Bascule en LMP avec cotisations sociales.
3. Réforme Le Meur durcissant le cadre de la courte durée non classée.

Le LMNP est donc plutôt complémentaire au Girardin (utilisable pour structurer fiscalement l'exploitation après la sortie du dispositif Girardin) que substituable à celui-ci.

Comparaison sur cas concret : villa Belles Rives à 1 500 000 €

Pour rendre concrète la différence entre les dispositifs, voici une comparaison sur un cas standard de villa neuve à Saint-François à 1,5 million d'euros HT.

Scénario 1 — Acquisition en direct (sans dispositif fiscal)

• Coût d'acquisition : 1 500 000 € HT + 8,5 % TVA + 2,5 % frais notaire = environ 1 665 000 € TTC.
• Aucun avantage fiscal sur l'acquisition.
• Revenus locatifs : taxation classique en revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée).

Scénario 2 — Acquisition en Girardin Industriel para-hôtelier

• Base éligible : 1 500 000 € HT.
• Investisseurs fiscaux apportent environ 450 000 € de fonds propres au SPV.
• Économie pour l'acquéreur : entre 375 000 € et 450 000 € (25 à 30 % du coût) financée par les apports des investisseurs fiscaux.
• Coût final pour l'acquéreur : environ 1 050 000 € à 1 125 000 € (vs 1 500 000 € en direct).
• Engagement : exploitation para-hôtelière 7 ans, puis rachat des parts du SPV pour 1 €.
• Revenus locatifs : pendant les 7 ans, structuration via SARL para-hôtelière + crédit-bail SPV. Après 7 ans, pleine propriété et optimisation libre.

Scénario 3 — Acquisition avec CIOP

• Plafond CIOP : 3 295 € HT/m² appliqué à la surface habitable + 14 m² de varangue.
• Pour une villa de 250 m² habitables + terrasse, le plafond est de 250 × 3 295 = 823 750 € de prix éligible (sur 1,5 M€ de prix réel).
• Crédit d'impôt : 38,25 % × 823 750 = environ 315 000 € (encaissable).
• Limites : usage en résidence principale obligatoire, plafonds de loyer applicables, exploitation touristique exclue.
• Avantage net : 315 000 € de crédit d'impôt récupérable sur 5 ans (70 % + 20 % + 10 %).

Scénario 4 — Acquisition + LMNP location meublée classée

• Coût d'acquisition : 1 665 000 € TTC, financement bancaire à hauteur de 70-80 %.
• Revenus locatifs annuels (location courte durée villa classée Atout France) : 80 000 à 200 000 € selon la qualité de l'opération.
• Amortissement comptable : 1 500 000 € / 25 ans = 60 000 € par an, ce qui efface l'essentiel ou la totalité de l'imposition pendant 10-15 ans.
• Avantage fiscal : pas d'avantage sur l'acquisition, mais fiscalité optimisée des revenus locatifs pendant 10-15 ans.

Synthèse

Dispositif	Coût final acquéreur	Avantage net	Temps avant pleine propriété	Complexité
Direct (sans dispositif)	1 665 000 €	0 €	Immédiat	Faible
Girardin Industriel	1 050 000 à 1 125 000 €	375 000 à 450 000 €	7 ans	Élevée
CIOP	1 665 000 € puis crédit d'impôt 315 000 € sur 5 ans	315 000 €	Immédiat (location nue obligatoire 5 ans)	Moyenne
LMNP	1 665 000 € (amortissement annuel)	Variable (selon revenus locatifs)	Immédiat	Moyenne

Pour une villa de luxe à exploitation para-hôtelière, le Girardin Industriel est très largement le dispositif le plus avantageux sur le coût d'acquisition. C'est cohérent avec sa philosophie de soutien à l'investissement productif outre-mer.

Comment choisir : arbre de décision en 5 questions

Pour déterminer le dispositif adapté à votre projet, posez-vous ces 5 questions dans l'ordre.

Question 1 — Quel usage de la villa ?

• Hébergement touristique avec services (3/4 services para-hôteliers) → orientez-vous vers le Girardin Industriel (le seul dispositif éligible).
• Location nue en résidence principale → orientez-vous vers le CIOP.
• Location meublée longue durée ou meublé classé → orientez-vous vers le LMNP.
• Résidence secondaire sans exploitation locative → acquisition en direct, aucun dispositif fiscal applicable.

Question 2 — Quel est le budget d'acquisition ?

• Plus de 800 000 € HT → le Girardin Industriel prend tout son sens (l'effet de levier compense les frais de montage).
• Entre 300 000 et 800 000 € → le CIOP ou le LMNP peuvent être plus pertinents selon l'usage.
• Moins de 300 000 € → le LMNP est généralement le plus simple et économique.

Question 3 — Quel niveau d'IRPP du foyer ?

• IRPP > 50 000 €/an → le foyer peut lui-même investir en tant qu'investisseur fiscal Girardin (en plus ou en alternative à un projet acquéreur). Cas particulier.
• IRPP > 100 000 €/an → le Girardin offre des opportunités fiscales fortes.

Question 4 — Combien de temps prêt à immobiliser le projet ?

• 7 ans minimum acceptables → Girardin compatible.
• 5 ans minimum acceptables → CIOP compatible.
• Pas de durée minimale souhaitée → LMNP (sortie possible à tout moment, sous réserve des amortissements).

Question 5 — Quel niveau de complexité opérationnelle accepté ?

• Accepte la complexité (SARL, SPV, crédit-bail) → Girardin compatible.
• Préfère une structuration plus simple → CIOP ou LMNP plus adaptés.

Cas d'usage typiques

Cas 1 — Cadre dirigeant Paris, IRPP 80 000 €, projet villa Belles Rives 1,5 M€ avec exploitation touristique → Girardin Industriel para-hôtelier clairement adapté. Économie d'acquisition 375-450 K€, exploitation 7 ans, sortie en pleine propriété.

Cas 2 — Entrepreneur Lyon, IRPP 60 000 €, projet appartement 350 K€ en location longue durée résidence principale Pointe-à-Pitre → CIOP adapté. Crédit d'impôt récupérable, location nue, engagement 5 ans.

Cas 3 — Profession libérale Bordeaux, projet T3 250 K€ en location meublée longue durée Le Gosier → LMNP au régime réel. Amortissement du bien sur 25 ans, revenus locatifs largement défiscalisés sur 10-15 ans.

Cas 4 — Famille diaspora antillaise Miami, projet villa résidence secondaire occasionnelle Saint-François → Acquisition en direct sans dispositif, ou LMNP si exploitation locative occasionnelle souhaitée pour les périodes d'absence.

Et après la fin du Girardin en 2030 ?

Le Girardin Industriel est prorogé jusqu'au 31 décembre 2029. Pour les opérations en cours, l'avantage fiscal est garanti jusqu'au terme de l'engagement même si le dispositif n'est pas prorogé au-delà. Toutefois, aucune garantie de prorogation n'existe à ce jour.

Si vous envisagez une acquisition avec Girardin, la fenêtre des 4 années restantes est probablement la dernière opportunité d'utiliser ce levier sur le segment villa de luxe. Au-delà de 2029, le marché immobilier de luxe outre-mer continuera à exister mais sans ce mécanisme de réduction du coût d'acquisition.

Cela explique pourquoi les programmes en commercialisation actuellement (Belles Rives phase finale, Rosebud, Bel Arbre) rencontrent une demande continue : ils combinent la fenêtre Girardin avec une offre foncière qui ne se renouvellera pas (voir notre analyse du marché Saint-François).

Foire aux questions Comparatif dispositifs fiscaux outre-mer

Le Pinel Outre-Mer est-il vraiment mort ?

Oui. Aucun nouveau dossier Pinel Outre-Mer ne peut être déposé depuis le 1er janvier 2025. Seuls les contribuables ayant signé avant cette date conservent leur avantage fiscal jusqu'au terme de leur engagement.

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?

En principe, non — les dispositifs s'appliquent à des biens différents avec des usages différents. Toutefois, dans une stratégie patrimoniale large, on peut avoir un bien en Girardin et un autre en CIOP, voire un bien en LMNP. Le plafonnement global des niches fiscales (article 200-0 A du CGI) et le plafonnement spécifique outre-mer (article 199 undecies D) s'appliquent à l'ensemble.

Quel est le dispositif le plus avantageux globalement ?

Il n'y a pas de "meilleur" dispositif dans l'absolu — chacun correspond à un projet. Pour une villa de luxe en exploitation para-hôtelière, le Girardin Industriel est très largement le plus avantageux (économie de 25-30 % du coût d'acquisition). Pour de la location nue résidence principale, le CIOP est pertinent. Pour de la location meublée patrimoniale, le LMNP.

Quelle est la différence entre Girardin Industriel et Girardin Logement Social ?

• Girardin Industriel (199 undecies B) : finance du matériel productif neuf ou des opérations immobilières en hébergement touristique para-hôtelier. C'est le dispositif de TERRA PROMOTION.
• Girardin Logement Social (199 undecies C) : finance la construction de logements sociaux destinés à la location à des organismes HLM ultramarins. Mécanique différente, plafonds différents, usage social.

Que se passe-t-il si je change d'usage en cours de dispositif ?

Tout changement d'usage incompatible avec le dispositif fiscal initial entraîne la reprise de l'avantage fiscal, voire des pénalités. Par exemple :

• Passer d'une location nue Pinel/CIOP à une location meublée → reprise du dispositif initial.
• Arrêter l'exploitation para-hôtelière Girardin avant 7 ans → reprise complète ou partielle.

Le CIOP est-il compatible avec une exploitation locative touristique ?

Non. Le CIOP exige une location nue à titre de résidence principale pendant 5 ans minimum. Une exploitation touristique disqualifie le dispositif.

Le LMNP est-il toujours intéressant en 2026 après la loi Le Meur ?

Oui, à condition de bien structurer. Pour les meublés classés Atout France, l'abattement micro-BIC reste à 50 %. Pour les meublés non classés, la réforme Le Meur durcit le cadre mais le régime réel avec amortissement reste très avantageux pour les biens significatifs.

Combien coûte une étude personnalisée pour choisir le bon dispositif ?

Chez TERRA PROMOTION, l'étude personnalisée intégrant l'analyse de votre situation patrimoniale, fiscale, votre projet et la sélection du dispositif adapté est gratuite et sans engagement. Elle est réalisée conjointement avec INTERINVEST pour les opérations Girardin envisagées.

Pourquoi TERRA PROMOTION privilégie le Girardin Industriel

Sur les programmes Belles Rives, Rosebud et Bel Arbre, TERRA PROMOTION oriente prioritairement les acquéreurs vers le Girardin Industriel para-hôtelier, pour trois raisons :

1. Adéquation avec le segment villa de luxe. Le Girardin est le seul dispositif qui s'applique pleinement à des opérations dont le prix de revient excède largement 3 295 € HT/m².

2. Effet de levier le plus important. L'économie de 25-30 % du coût d'acquisition est sans équivalent dans les autres dispositifs.

3. Antériorité opérationnelle. TERRA PROMOTION a réalisé 12 opérations Girardin avec INTERINVEST. Le rodage du montage minimise les risques opérationnels.

Pour des projets différents (location nue résidence principale, location meublée patrimoniale), TERRA peut orienter vers d'autres opérateurs ou dispositifs. La logique est de proposer le dispositif adapté au projet, pas le dispositif rentable pour l'opérateur.

Prochaine étape : déterminer votre dispositif optimal

Choisir le bon dispositif fiscal est l'une des décisions structurantes de votre projet d'investissement. Une étude personnalisée est recommandée pour intégrer :

• Votre situation fiscale globale (IRPP, autres réductions d'impôt en cours, plafonnement applicable).
• Votre projet patrimonial (objectifs court/moyen/long terme).
• Votre capacité d'endettement et apport personnel.
• Vos contraintes opérationnelles (durée d'engagement acceptable, complexité acceptée).

TERRA PROMOTION propose une étude gratuite et sans engagement, incluant la simulation chiffrée du dispositif optimal pour votre profil.

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Cet article a une vocation informative et présente une comparaison des dispositifs fiscaux outre-mer en vigueur en 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La situation fiscale de chaque investisseur dépend de paramètres individuels qui doivent être évalués par un conseil fiscal ou patrimonial qualifié. Les exemples chiffrés sont des illustrations non contractuelles.

Sources légales : Code général des impôts (articles 199 undecies B, 244 quater W, 50-0, 155 IV, 199 undecies D, 200-0 A), Bulletin officiel des finances publiques (BOI-BIC-RICI-20-10), loi de finances 2024 (article 73 prorogation Girardin jusqu'au 31/12/2029), loi Le Meur du 19 novembre 2024.

Auteur : Amédée Huyghues Despointes, gérant de TERRA PROMOTION SAS (RCS Paris 831 989 751). 8 ans d'expérience en promotion immobilière outre-mer, 12 opérations Girardin Industriel réalisées avec le groupe Inter Invest.